租賃協(xié)議是指某人（出租人）將標的物的占有權(quán)或控制權(quán)（附帶或不附帶購買選擇權(quán)）授予另一人（承租人）以換取租金或其他給付的協(xié)議。租賃必為有償，若雙方并未約定租金，僅約定一方將物交由他方無償使用者即非租賃，而系借貸契約。

定義
租賃協(xié)議是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止后將租賃物返還給出租人的協(xié)議。
特征
1. 租賃合同是諾成、有償、雙務合同。租賃合同的成立無須交付標的物，故為諾成合同；承租人必須按照規(guī)定或按約定向出租人交付租金，故為有償合同；出租人有將租賃物按約定交給承租人使用的義務，而承租人有按約定交付租金的義務，故為雙務合同。這一特征使之區(qū)別于借用合同。
2. 租賃合同的標的物只能是特定的非消耗物。租賃合同的標的物可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。但因為承租人必須返還，因此只能是特定的非消耗物。
3. 租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同。承租人并沒有取得對租賃物的所有權(quán)。
4. 租賃合同在當事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系，即一般就不動產(chǎn)的租賃而言，導致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán)。
形式
我國《合同法》第215條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！?br /> 據(jù)此規(guī)定，我國租賃合同的形式為：
1. 租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。
2. 租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。
期限
原則上由租賃協(xié)議的當事人約定。然而，為了防止租賃期限過長，使合同雙方當事人受合同約束的狀況長期不能改變，從而不利于保護當事人的權(quán)益和發(fā)揮財產(chǎn)的效用，《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效?！薄白赓U期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?br /> 即租賃合同的最長期限（租賃期）為20年。如果當事人在租賃合同中約定的租賃期限超過20年，超過的部分無效，即租賃期限仍為20年。不過租賃期限屆滿時當事人可以續(xù)訂租賃合同，續(xù)訂的租賃合同的期限亦不得超過20年，此20年的租賃期限自續(xù)訂之日起計算。
如果當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確，依我國《合同法》第232條的規(guī)定，當事人可達成補充協(xié)議來確定期限；達不成補充協(xié)議的，按合同的有關(guān)條款或交易的習慣來確定；如仍不能確定，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應當在合理期限之前通知承租人。
不過，對租賃期限為6個月以上的，若租賃合同未采用書面形式，即使當事人對租賃期限作了約定，該約定也是無效的，租賃合同仍為不定期租賃合同。
結(jié)構(gòu)
租賃合同的結(jié)構(gòu)：
（1）租賃財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量和用途。
（2）租金和租金的繳納期限。
（3）租賃期限。
（4）租賃期間租賃財產(chǎn)的維修、保養(yǎng)責任。
（5）出租方與承租方的變更。
（6）違約責任。
（7）爭議解決的方式。
（8）當事人約定的其他事項。
權(quán)利義務
出租人的主要義務
1．按照約定將租賃物交付承租人使用的義務
出租人應按約定將租賃物交付承租人使用。物的使用以交付占有為必要的，出租人應按照約定交付承租人實際占有使用。物的使用不以交付占有為必要的，出租人應使之處于承租人得以使用的狀態(tài)。如果合同成立時租賃物已經(jīng)為承租人直接占有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權(quán)。
2．在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務
出租人不僅要保證租賃物在交付時符合約定的用途，而且在整個租賃期間，租賃物亦符合約定的用途。出租人違反此義務的，應承擔違約責任，承租人亦可行使同時履行抗辯權(quán)。
3．維修義務
我國《合同法》第220條規(guī)定：“ 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外?！?br /> 4．瑕疵擔保義務
當租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。
5．出賣出租房屋時通知承租人的義務
我國《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”這是法定義務。
優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)需要具備下列條件；
1．在租賃合同的存續(xù)期間。
2．在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。
3．必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。這說明承租人并不想購買該房屋，也就沒有保護的必要了。
承租人享有優(yōu)先購買權(quán)就要求出租人在出賣租賃房屋時應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的表示，出租人不得在這個期限內(nèi)將該房屋賣給他人。如果出租人違反了該項規(guī)定，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同不能生效。
承租人的主要義務
1．合理使用租賃物的義務
承租人應按照約定的方法使用租賃物；無約定的或約定不明確的，可以由當事人事后達成補充協(xié)議來確定；不能達成協(xié)議的，按合同的有關(guān)條款或交易習慣確定；仍不能確定的，應根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，因?qū)儆谡p耗，不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
2．妥善保管租賃物的義務
承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。
3． 按期支付租金的義務
承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人無正當理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4．不得擅自改善和增設(shè)他物的義務
承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。
5．通知義務
在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出現(xiàn)以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。
6．期滿返還租賃物的義務
租賃合同終止時，承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構(gòu)成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負擔逾期中的風險。經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設(shè)他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。
承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)
我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！背凶馊宿D(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉(zhuǎn)租與債的轉(zhuǎn)移不同。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務造成損失的，由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。
買賣不破租賃
合同法第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。據(jù)此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在學理上稱之為“買賣不破租賃”。
收益歸屬編輯
《合同法》第225條規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”
收益是指承租人因占有、使用租賃物而獲得的效益。收益包括兩類：一類是因為占有租賃物而產(chǎn)生的收益；一類是使用租賃物而產(chǎn)生的收益，如承租人從房屋租賃的轉(zhuǎn)租中收取的超額租金，承租人租用汽車經(jīng)營貨物運輸獲得的收益等等。除當事人在合同中另有約定外，租賃期間承租人占有使用租賃物獲得的收益歸承租人所有。這樣規(guī)定是由租賃合同的性質(zhì)決定的。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這里不僅是使用還包括收益。在有些情況下，承租人重視的是租賃物的使用，租賃本身并不產(chǎn)生收益，如承租人為居住而租賃房屋、家具等；而在有些情況下，承租人租賃的直接目的就是為了收益，如為生產(chǎn)經(jīng)營租賃機器設(shè)備、租賃房屋等。在意大利民法中專門規(guī)定了一類叫做產(chǎn)生孳息的物品租賃，即是以動產(chǎn)或不動產(chǎn)生孳息的物品為租賃的標的物的。承租人對租賃物的使用是以支付租金為代價的，所以就其租賃物的占有、使用而獲得的收益，應當享有所有權(quán)。
主要條款編輯
租賃協(xié)議的主要條款有：
⒈租金。
⒉租賃的期限。
⒊租賃物的購買和交貨條件。
⒋租賃物的滅失與損毀。
⒌保證金與違約條款。
⒍選擇權(quán)條款。
⒎分租條款。
證券化編輯
租賃協(xié)議和租賃資產(chǎn)證券化是這樣的一種證券化，其中的應收款來自一個或多個租賃協(xié)議和租賃資產(chǎn)。來自某個租賃協(xié)議和租賃資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流可能有兩類。一類現(xiàn)金流由在證券化開始時在該組合中的各租賃協(xié)議項下的應付款(租金)組成。這些現(xiàn)金流通常代表在一個已知期間內(nèi)將要到期的、固定的或可以確定的現(xiàn)金數(shù)額。另一類現(xiàn)金流由在該組合內(nèi)的初始的租賃協(xié)議屆滿時再處置該租賃資產(chǎn)所得的進款組成。這里說的“租賃協(xié)議”是對各類租賃合同，包括融資租賃合同和其它租賃合同的統(tǒng)稱。這里說的“初始的”租賃協(xié)議，是指被證券化的這些租賃協(xié)議，不包括以這些租賃資產(chǎn)為標的物的此后又訂立的租賃協(xié)議。這里說的“再處置”是指這些租賃資產(chǎn)的出售、由該承租人續(xù)租或再出租給另一承租人。
顯然，租賃協(xié)議和租賃資產(chǎn)組合證券化，是租賃公司為了不斷地取得購置租賃資產(chǎn)所需的資金，而進入資本市場進行有別于上述傳統(tǒng)的籌資方式的一種債務融資手段。
租賃協(xié)議和租賃資產(chǎn)組合的證券化，涉及以下基本要素：
要有某個發(fā)起人，即某個擁有適宜于進行證券化的租賃協(xié)議及租賃資產(chǎn)組合(以下簡稱“組合”)的出租人。 要有一個“不易破產(chǎn)”的專設(shè)實體。它的職能是為了籌集到收購該組合所需的資金，而以無論是對特定對象直接出售還是在資本市場上公開發(fā)售的方式，發(fā)行可以用來自這些組合的現(xiàn)金流來還本付息的證券。 要設(shè)計出一種證券。該證券由該專設(shè)實體發(fā)行，其結(jié)構(gòu)為該專設(shè)實體在這些組合中的直接權(quán)益，其形式為該專設(shè)實體的債務證券。這種證券將以某種價格出售，該價格主要取決于該組合的特性。 要有某個服務者。它多半是出租人自己或是其附屬機構(gòu)，它將為該專設(shè)實體管理該組合以及收取和支付來自該組合的進款；在許多證券化中，現(xiàn)金管理的職責由某個單獨的、獨立的契約受托人或副代理人代表該專設(shè)實體證券的持有人的利益而承擔。 要設(shè)計出某種將該組合轉(zhuǎn)讓給該專設(shè)實體的方式。這種方式將把該專設(shè)實體以及該專設(shè)實體的證券的持有人同該出租人的破產(chǎn)隔絕開來，并將給予此種持有人以對于任何別的可能在該組合中主張權(quán)益的人而言的優(yōu)先權(quán)。 在需要時，可以對該轉(zhuǎn)讓作某種會計處理。所謂處理，就是將該組合中的租賃協(xié)議及租賃資產(chǎn)從該出租人的資產(chǎn)負債表及利潤表中移出。 在適當情況下的，需要對來自該組合的租賃付款以及/或者對該專設(shè)實體證券的付款的信譽或流動性進行信用增級。 在多數(shù)情況下的，要有由一個或多個評級代理機構(gòu)針對將被該專設(shè)實體發(fā)行的證券的信譽所作的信用評級。 至少不能有將會對該債務證券的支付產(chǎn)生負面影響的任何不利的稅收后果，以及，在某些情況下，還要設(shè)法轉(zhuǎn)讓與該組合有關(guān)的稅收利益。 在發(fā)售將由該專設(shè)實體發(fā)行的證券時，必需遵循任何適用的證券法律。 在整個證券化的過程中，都必需遵循適用于該出租人以及/或者該證券的買入人的任何監(jiān)管法律。
相關(guān)法條編輯
第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質(zhì)使用。
第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。 第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權(quán)利的，承租人應當及時通知出租人。
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
租賃合同有如下法律特征:
1.租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同.
2.租賃合同是雙務,有償,諾成合同.
3.合同的標的物只能是法律允許流通的財產(chǎn),且不能被消費的特定物.
4.租賃合同是主體范圍相當廣泛的合同.
5.租賃合同在當事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系,又引起特權(quán)法律關(guān)系,即導致承租人獲得特權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán).

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